פסק-דין בתיק ע"א 002928/01

העובדות

1.           בית-משפט השלום (כב' השופט גולדין, ס"נ) קיבל בחלקה את תביעת הפינוי שהגישה המערערת כלפי משיבה 1, לבנה חכים (להלן: "המשיבה") והחליט להעניק לה סעד מן הצדק. התביעה כנגד משיבה 2 (להלן: "החברה") נתקבלה במלואה וניתן צו לסילוק ידה מהמושכר שבבעלות המערערת.  על כך קובלת המערערת בערעורה.

2.           המערערת הינה בעלת הבנין בשדר' רוטשילד 89 בתל-אביב והמשיבה הינה דיירת מוגנת בדירה שבבנין (להלן: "המושכר"). החברה היא בשליטת המשיבה, העוסקת בייצוג וליהוק שחקני קולנוע ותיאטרון. תביעת הפנוי כנגד המשיבה התבססה על שתי עילות: האחת - ביצוע עבודות הריסה ובניה במושכר, ללא הסכמתה ורשותה של המערערת וללא היתר בניה כחוק. השניה - העברת המושכר או חלק היימנו לחברה לשם ניהול עסקים, אף זאת בלא קבלת רשות המערערת.

פסק-הדין של בית-משפט השלום

3.           כנגד טענות המערערת טענו המשיבות כי המערערת הזניחה במשך עשרות שנים את הטיפול במושכר וניתקה כל קשר עם דיירי הבנין. התיקונים שביצעה המשיבה רק שיבחו את ערך המושכר והפכוהו לבר שימוש למגורי המשיבה המגדלת בו את בנה הקטין. למשיבה לא היתה כל אפשרות לקבל את הסכמת המערערת עקב הניתוק בינה לבין הדיירים, וכמו כן לא היתה חובה לקבל את רשות המערערת לביצוע העבודות במושכר, על פי חוזה השכירות. לגבי החברה נטען כי היא ברת רשות בחדר קטן שבמושכר, רשות המתמצית בפעילות משרדית מצומצמת גרידא. למשיבה ניתנה בחוזה השכירות רשות להשכיר חדר מחדרי המושכר, כשהרשות אינה מוגבלת למטרת מגורים בלבד. 

4.           לגבי עילת הפינוי בשל השינויים שביצעה המשיבה בדירה, קבע השופט המלומד כי אמת הדבר שהמשיבה ביצעה שינויים אלה, אלא שלא הוכח כל איסור לביצוע השינויים על פי חוזה השכירות. אשר לעילה של מסירת השימוש במושכר לחברה - עילה זו אכן הוכחה כדבעי. אמנם ניתנה למשיבה רשות להשכיר חדר אחד מחדרי המושכר, אלא שרשות זו כפופה למטרת העל של מטרת השכירות הנקובה בחוזה, קרי מטרת מגורים. משום כך במתן הרשות לחברה להשתמש בחדר האמור, היה משום שינוי מטרת השכירות. טענה נוספת של גרימת נזק למושכר נדחתה. אמנם הוכח כי בוצעו במושכר שינויים רבים, אך לא הוכח כי שינויים אלה מביאים לירידת ערך המושכר, וכמו כן לא התקיים מכל פנים היסוד הנפשי של זדון מצד המשיבה בביצוע שינויים אלה. אשר לטענה כי המשיבה הפיקה רווח בלתי הוגן ממסירת החדר לחברה, נקבע כי יש לקבל את גירסת המשיבה לפיה אותו חדר לא הושכר לחברה, אלא רק ניתן לה שימוש בו ללא תמורה, ולפיכך יש לדחות גם עילת פינוי זו.

מכאן נפנה השופט לבחינת העתירה להענקת סעד מן הצדק. לאחר שקילת כל אמות המידה בסוגיה זו, מסקנתו היתה כי יש מקום לתיתו למשיבה. זאת על שום שמדובר בדירת מגורים, פנוי המשיבה יעמיד אותה בפני שוקת שבורה כאשר מדובר באם חד הורית המגדלת את בנה הקטן במושכר. המשיבה פעלה בתום לב, בהתחשב בכך שבעלת הבית לא היתה בנמצא. מאידך גיסא המערערת לא פעלה בתום לב שכן לאחר שגילתה כי מתבצעות עבודות שיפוצים במושכר לא פנתה למשיבה, אלא המתינה עד לאחר סיום העבודות ורק לאחר מכן הגישה את תביעת הפינוי. כמו כן יש להתחשב בכך שהדבר אירע בסמוך לתשלום סכום נכבד של דמי מפתח. לפיכך נקבע כסעד מן הצדק תשלום פיצוי כספי למערערת בסך של 10,000 ש"ח. החברה נצטוותה לסלק ידה מן המושכר.

הערעור

5.           לטענת המערערת לא היתה כל הצדקה למסקנה כי לא הוכחה עילת הפינוי בגין ביצוע שינויים במושכר. מדובר בבנין לשימור והמשיבה ביצעה עבודות הריסה ובניה נרחבות ללא רשות ותוך "דריסה גסה של זכויות קניינה של המערערת". כמו כן מדובר בבניה בלתי חוקית. אשר לעילת הפינוי של גרימת נזק למושכר, די היה בהוכחת השינוי המסיבי במבנה לשם הוכחת העילה הכלולה בסעיף 131(3) לחוק בלא צורך בהוכחת ירידת ערך. אשר ליסוד הזדון, אף בכך יצאה שגגה מתחת ידי הערכאה הדיונית, שכן שעה שמדובר בשינוי רב כמות ואיכות ברי שהעבודות בוצעו במודע ובמתכוון. העובדה שהמשיבה לא איתרה את בעלי הבית אין די בה, שכן לכל היותר היה עליה לפנות לבית-הדין לשכירות לשם קבלת רשות לביצוע השינוי. אשר להפקת הרווח הבלתי הוגן, די בכך שנגרם בשל כך חסכון ניכר בהוצאות של דמי שכירות לחברה. לאור כל אלה ולאור התנהגות המשיבה לא היתה הצדקה להעניק לה סעד מן הצדק, ולחילופין ודאי שלא להסתפק בפיצוי כה זעום ובלא להורות לה להשיב את מצב המושכר לקדמותו.

6.           לטענת המשיבות הוכח כי המערערת פעלה לאורך כל הדרך בחוסר תום לב, כקביעת בית-משפט השלום. היא המתינה עד לסיום עבודות השיפוצים בכדי לזכות מן ההפקר בדירה משופצת וחדישה לאחר שקיבלה דמי מפתח בסכום ניכר.ב"כ המשיבות מאמץ בטיעוניו את כל קביעותיה של הערכאה הראשונה ומדגיש כי כאשר החברה אינה נמצאת עוד במושכר, כאשר שולמו למערערת דמי שימוש בשל השימוש של החברה במושכר במסגרת תביעה נפרדת, וכאשר שולמו דמי מפתח בסכום של 140,000$ בנוסף להוצאות הרבות שהושקעו בשיפוצים ומדובר בדירה המהווה את קורת הגג היחידה של המשיבה, הרי שמאזן האינטרסים נוטה בבירור לטובתה.

ד י ו ן

7.           לאחר בחינה מדוקדקת של פסק-הדין נשוא הערעור וטיעוני באי כח הצדדים ולאור כל החומר שבתיק, מסקנתנו היא כי אין הצדקה במקרה זה להתערב בקביעותיה העובדתיות ובמסקנותיה המשפטיות של הערכאה הדיונית. 

זהו מקרה שבו אין מקום לדחיית הממצאים העובדתיים כפי שנקבעו בפסק-הדין, הממצאים שנקבעו בפסק תומכים במסקנה המשפטית ואין לגלות בפסק כל טעות שבחוק.

במקרה מעין זה אל לנו להיכנס לפני ולפנים של כל המחלוקת העובדתית והמשפטית ולבחון אותה מבראשית, ואין אנו נדרשים להציג פסק-דין משלנו, העונה על מכלול השאלות שהתעוררו, לצד פסק-דינה של הדרגה הראשונה, אלא עלינו רק להיווכח כי מה שהחליטה הדרגה הראשונה עומד במבחן הראיות, המשתמע מהן ומהדין ( ע"א 323/89 קוהרי נ' מ"י פ"ד מה(2) 142, 168; א. גורן "סוגיות בסדר דין אזרחי מהדורה חמישית מעודכנת תשנ"ט, עמ' 510). 

לגבי עילות הפינוי הרי שלנוכח הממצאים העובדתיים המעוגנים בחומר הראיות והעדויות וכן לאור הוראות חוזה השכירות, הגיע השופט הנכבד למסקנה נכוחה בדחותו חלק מעילות הפינוי ובאמצו את עילת הפינוי של שינוי מטרת השכירות עקב הכנסת החברה למושכר.

ההלכה היא שהבקורת של בית משפט שלערעור על ממצאים עובדתיים שנקבעו על ידי הערכאה הדיונית מצומצמת ביותר, והיא מצומצמת עוד יותר לגבי ממצאים עובדתיים שנקבעו על ידי הערכאה הדיונית על יסוד התרשמות ישירה מן העדים. להוציא חריגים, כדי שערכאת ערעור תתערב בעובדות שנקבעו על ידי הערכאה הדיונית, צריך שהטעות של הערכאה הדיונית תהיה מהותית ובולטת עד כדי שתבטל את העדיפות המוקנית לערכאה זאת כתוצאה מהתרשמות ישירה מן העדים (ע"פ 9352/99 יומטוביאן נ' מ"י פ"ד נד(4)632), ועוד מצינו כי "לא בנקל תבטל ערכאת הערעור קביעות עובדתיות של הערכאה הראשונה, אשר בידיה הופקדה הערכת מהימנותם של העדים וקביעת הממצאים העובדתיים. התערבות במימצאי עובדה תיעשה רק במקרים חריגים וקיצוניים, כגון מקרים שנפל בהכרעתה של הערכאה הראשונה פגם היורד לשורשו של ענין, או כשהדברים אינם מבוססים על פניהם... ביחוד תימנע ערכאת הערעור מהתערבות כזו כאשר בית משפט קמא לא פטר עצמו בדברים כלליים בניתוח העובדות, אלא צלל למעמקי הראיות, בחן ובדק את הדברים ביסודיות, עשה ככל האפשר לבור את האמת המזדקרת ממכלול הדברים ולתת ביטוי לחקירתו - דרישתו ובדיקתו מעל דפי פסק-הדין" ( ע"א 3601/96 בראשי נ' עזבון בראשי פ"ד נב(2) 582, 594; ע"א 640/85 קופר נ' איגוד המוסכים בישראל פ"ד מד(1) 594, 598). כעיקרון לא בנקל יתערב בית משפט זה בממצאים עובדתיים שנקבעו על ידי בית משפט קמא כאשר אלה מושתתים על חומר ראיות שאומץ על ידי הערכאה הראשונה" (ע"א 2989/95 קורנץ נ' מרכז רפואי ספיר פ"ד נא(4) 687,  695).

8.           אשר להענקת הסעד מן הצדק, שיעור הפיצוי והעתירה להורות על השבת המצב לקדמותו - מכח הוראת סעיף 132(ב) לחוק " רשאי בית המשפט לערעורים לשקול מחדש אם היה זה צודק לתת את פסק-הדין". לא אחת נקבע בספרות ובפסיקה כי בענין זה אין סמכותה של ערכאת הערעור מוגבלת וכאשר היא דנה בסוגיית הסעד מן הצדק, אין היא קשורה בשיקול דעתה של הערכאה הראשונה ( בר-אופיר, עילות פינוי וסעד מן הצדק, 140; ע"א (ת"א) 913/89 חברה לאחזקה ונאמנות בני משה אברהם בע"מ נ' זילברשטיין דינים מחוזיים כרך א' 408). יחד עם זאת, הכלל הוא כי ערכאת הערעור תתערב בשיקול הדעת של הערכאה הראשונה רק כאשר קיימים נימוקים מבוססים וכבדי משקל לכך ( ע"א 87/83 אריצ בע"מ הנ"ל; ע"א 303/73 פ"ד כח(1)539). יש לציין כי בתחום זה של סעד מן הצדק אין כללים נוקשים, אלא כל מקרה נבחן לפי נסיבותיו. אין לנו אלא להפנות לאותו משל ידוע ויפה של השופט בייסקי לגבי גן הורדים, שכל אחד בוחר לו מתוכו את הזר המתאים ( ע"א 5/79 רייכמן נ' רוזנבלום פ"ד לד(2) 208, 210).

  בראש ובראשונה יש לזכור כי סעד מן הצדק הינו " תרופה יוצאת דופן, שפניה בעיקר אל הנסיבות האישיות של הנוגע בדבר, ואשר באה לאפשר התחשבות מיוחדת במצבים קשים היכולים לנבוע מן היישום הפורמלי והאוטומטי של הדין ... זהו אמצעי יוצא דופן שאיננו מופעל בדרך השגרה, אלא תוך מתן דעת לנסיבותיו של הענין" (פסק-דינו של הנשיא שמגר ברע"א 4740/92 אדלר נ' חן דינים עליון, כרך כח 597).

בסופו של דבר הגורמים העיקריים אותם יש לשקול בסוגיה זו הם:

  ראשית - טיב המושכר;

  שנית - מהות ההפרה;

  שלישית - התנהגות הדייר;